El mercado del sector inmobiliario y de turismo residencial de alto standing lleva años sufriendo cambios significativos. Zagaleta es el máximo representante en la Costa del Sol de ese nicho de mercado que asiste a un cambio generacional en las propiedades “prime” en destinos turísticos y “resorts” de baja densidad, así como a un incremento en la demanda de compradores UHNW más jóvenes, aquellos con un patrimonio neto de 30 millones de dólares o superior.
El resort aborda los nuevos retos del mercado con la apertura de su recorrido New Course a jugadores externos, el desarrollo en su tercer plan parcial, en la zona donde está situado el New Course y que transformará sustancialmente la parte norte y su proyecto de “resort” privado en Sotogrande.
De todo todos estos proyectos y de la coyuntura del turismo residencial hablamos con el Director General de Zagaleta, Jacobo Cestino.
¿Cómo ha afectado y afecta la situación tan complicada que nos has tocado vivir a una urbanización como Zagaleta?
Habiendo analizado profundamente el mercado en los últimos años, entendemos desde la Zagaleta que los nichos de mercado para el sector inmobiliario y el turismo residencial de la Costa del Sol, van a ser los resorts de baja densidad con oferta deportiva y lifestyle, sentimiento de comunidad y seguridad estricta.
Centrándome en el nivel más local, en el caso concreto de la Zagaleta o Sotogrande, es cierto que la pandemia ha influido decisivamente en las características de los compradores. No obstante, creo, que en realidad no ha cambiado tanto el perfil del cliente como el interés de éste en un mayor abanico de propiedades con las características que antes he comentado.
Llevamos unos años asistiendo a un cambio generacional en las propiedades “prime” en destinos turísticos y “resorts” de baja densidad, así como a un incremento en la demanda de compradores UHNW más jóvenes. En estos compradores es donde la decisión de compra viene determinada por la calidad de la oferta deportiva y de ocio, por un lado y por el “link” con la naturaleza y la sensibilidad medioambiental, por el otro. En cierto modo es un “back to basics” orientado a los HNWI (High-Net-Worth Individual) y UHNWI (Ultra-High-Net-Worth Individual).
Por nacionalidades, en nuestro caso la mayoría de los clientes son británicos, centro europeos o escandinavos. Hay un porcentaje cada vez más creciente que nos indica, que es la familia quien se muda a la Zagaleta, (no podemos olvidar que la oferta educativa bilingüe privada y el número de centros hospitalarios públicos o privados es enorme entre Málaga y Sotogrande) mientras el cabeza de familia suele viajar intermitente por su actividad profesional.
Otra de las tendencias que se han revelado a raíz del coronavirus ha sido el aumento de los alquileres. En este sentido, ha habido un número importante de clientes que desde principios de febrero de 2020 empezaron a alquilar, extendiendo sus períodos de estancia y algunos de ellos, han comprado o están pensando en comprar.
La Zagaleta, como compañía desarrolladora y promotora, decidió en cierto modo diversificar para adaptarse a este nuevo tipo de cliente. La transformación en nuestro caso ha sido tan simple como anticiparse o mejor dicho adaptarse al mercado. Es una realidad que las estadísticas del departamento comercial nos estaban indicando ya desde hace algún tiempo que sólo una parte, aunque nada desdeñable, de los potenciales compradores estaban en el rango medio-alto de la cifra de inversión aún, estando cualificados para comprar activos mucho más caros. Las razones son varias, pero la más importante es el patrón de modo de vida de las familias más jóvenes.
En nuestro caso vamos a seguir construyendo villas Premium, aquellas que, por calidad y superficie, están por encima de 10 o 12 millones de euros. Aunque, el mix de producto que responde a la parte amplia de la curva, nos indica que debemos construir productos con todas las características antes mencionadas, incluidas las calidades de las villas Premium, pero en un rango de precios de entre 5,5 y 8,5 millones de euros. En ese sentido, estamos empezando ahora a promover tres villas de este tipo.
Si algo hemos aprendido durante este año es que los compradores están preparados para invertir a largo plazo y lo que es más importante, para comprar en un lugar en el que disfrutarían su tiempo de ocio con la familia, y por tanto desearían pasar tiempo. Las ciudades más habitables del mundo con poblaciones modestas o pequeñas (como Marbella o el área de Sotogrande) se recuperarán rápidamente y experimentarán auges a medida que las personas busquen opciones para reinventar y comenzar de nuevo en lugares que ofrecen una calidad de vida buena y asequible y una seguridad relativa desde un nuevo entorno.
No hay que olvidar que, la posibilidad de otra crisis como la del COVID-19 estará en todas nuestras mentes durante mucho tiempo. Por ello, las ciudades pequeñas y los complejos turísticos de baja densidad, con un buen componente de estilo de vida relacionado con el medio ambiente, los deportes, con el golf como palanca y que, además ofrezcan la posibilidad de una interacción social pero físicamente distanciada de multitudes o aglomeraciones, disfrutarán de una creciente demanda.
Sabemos que había en proyecto una expansión de la urbanización que por la pandemia se quedó parada, ¿En qué estado están estos cambios?
No es en realidad una expansión, sino la continuación del desarrollo en su tercer plan parcial, en la zona donde está situado el New Course. En este sentido, estamos empezando a ejecutar un tercer acceso al resort en torno a 1,5 kilómetros de la actual entrada norte. Vamos a potenciar también el componente “lifestyle” construyendo una instalación de actividades acuáticas y de recreo en el gran “reservoir” natural de aguas limpias que está situado en el New Course.
Por otro lado, el proyecto hotelero que estamos desarrollando, que está ya muy avanzado, está en la fase de redacción del proyecto básico, y transformará sustancialmente la parte norte de la Zagaleta. El plan contempla dos zonas bien diferenciadas, una que dará entrada al complejo y que se destinará a viñedos y a la producción de vino alrededor de un edificio para eventos y recepciones, y otra, la zona del resort hotelero, que tendrá alrededor de 60 habitaciones, 66 “branded residences” y villas, en una parcela de más de 10 hectáreas, y que será gestionado por el operador hotelero de ultra-lujo, que se ha incorporado al proyecto en 2021.
La planificación del proyecto, para el que solicitaremos licencia en el último trimestre de este mismo año, nos llevará a comenzar la construcción del hotel a principios de 2022. El rango de inversión se sitúa en unos 170 millones de euros y, además, contará con un exclusivo y privado “beach club” que construiremos en una de las mejores parcelas libres que aún quedan en primera línea de playa.
¿Qué lleva a La Zagaleta abrir al público externo su campo New Course?
Es bien simple, el New Course de la Zagaleta, que se abrió en 2005, ha sido siempre un activo infrautilizado hasta niveles difíciles de creer. La frecuencia de jugadores, obviamente socios e invitados “only”, ha sido en temporadas de 4 a 8 jugadores al día.
El mantenimiento del modelo de exclusividad en el Old Course y resto de instalaciones hacía más que necesario renunciar a algo de esa privacidad en un activo al que los socios prácticamente no iban. Esta apertura restringida nos ha permitido reinvertir en las instalaciones, abrir un nuevo restaurante que da servicio a todo el resort y, en definitiva, incrementar el valor de la “oferta/promesa” Zagaleta.
¿Cómo han reaccionado los residentes en La Zagaleta y los socios del club ante la apertura del New Course al público?
Pues muy bien la verdad, apenas han notado nada diferente salvo que el New Course está ahora muchísimo mejor mantenido que estos años atrás. Diría que casi al nivel de perfección del Old Course y por otro lado que la mejora sustancial de los servicios, flota de buggies, etc. y la apertura del nuevo restaurante en aquella casa club, que se encontraba prácticamente cerrada, han supuesto un atractivo más para los socios y residentes.
Además de La Zagaleta, uno de los proyectos de la empresa en Sotogrande es un campo de golf con hotel, ¿Qué nos puede contar a día de hoy de este proyecto?
En primer lugar, no es un proyecto de golf con hotel, sino un proyecto de “resort” privado, enclavado en una finca de una riqueza natural como pocas en la zona y donde la seguridad, la conexión con el entorno y la privacidad van a ser sus señas de identidad. Básicamente lo que Sotogrande fue en sus inicios.
En relación a la evolución del proyecto, puedo decir que seguimos avanzando a buen ritmo en todos los expedientes administrativos. El nuevo enfoque que comenzamos a darle al proyecto en 2016, ha fructificado en un resort integral donde van a convivir instalaciones deportivas de primer nivel -un campo de 18 hoyos- diseñado por uno de los mejores arquitectos del mundo y un resort hotelero de lujo con un componente de “branded residences” muy adaptable al mercado de Sotogrande y finalmente, parcelas y villas unifamiliares en baja densidad. Con toda probabilidad comenzaremos a comercializar en el primer trimestre de 2022.
En este momento no puedo dar muchos detalles de los nombres más importantes que están implicados en el desarrollo, pero espero poder hacerlo durante el cuarto trimestre de este año.
¿Cuál es su visión de la actualidad y de cómo podemos reponernos de esta situación post-pandemia en cuanto al turismo en la Costa del Sol?
El sector privado debe seguir invirtiendo en formación, digitalización, idiomas, mayor servicio y por supuesto en transparencia, sin olvidar la implementación de Certificados de Calidad y Seguridad Turística como algunos internacionales, ya existentes.
Entendemos también, que la reinversión en los activos es fundamental. En este sentido, la mejora de construcciones/instalaciones, la eliminación de barreras arquitectónicas, la instalación de escaleras de emergencia o de ascensores exteriores, el cerramiento de balcones, porches o distribuidores dentro de un proyecto de remodelación integral de fachadas y en el ámbito medioambiental, el establecimiento de medidas de protección relativas al consumo de agua y energía o a la reducción y la mejora del tratamiento de residuos y todas las relacionadas con la climatización de los edificios, van tener un efecto no solo en la demanda sino muy especialmente en la revalorización de esos activos.
En cuanto a la iniciativa público-privada, mejorar las conexiones aéreas y ferroviarias en las principales ciudades de Andalucía y que los aeropuertos amplíen sus espacios para evitar aglomeraciones y colas son necesidades irrenunciables. La posibilidad de apoyar desde la Administración la implantación de instalaciones aeroportuarias más reducidas y eficientes para la llegada de aviación comercial y especialmente privada, supondría también un antes y un después para la costa mediterránea española.
Por otro lado, el proyecto de nueva ley del suelo andaluza (aún no aprobada por el Parlamento) va a tener una influencia positiva en el desarrollo de los territorios, ya que simplifica los procedimientos de aprobación de ordenación del territorio.
Otra de las áreas más sensibles sobre las que la Administración Pública debería actuar, es la relacionada con las dificultades burocráticas y régimen fiscal con las que se encuentra un inversor extranjero. En estos tiempos de crisis es fundamental atraer inversión extranjera y la más interesada en España está formada por los ciudadanos que compran su vivienda en nuestras costas y que pasan largas temporadas en territorio nacional. Todos estos ciudadanos extranjeros que han elegido España como lugar de residencia constituye lo que se conoce como “turismo residencial”, que es el pilar básico de la economía de la mayoría de las provincias turísticas costeras y del que dependen directa o indirectamente todos los sectores de la economía en dichas provincias.
¿Tiene en mente La Zagaleta celebrar algún torneo profesional a corto-medio plazo?
Entiendo que no, lo que sí es muy probable que alberguemos en 2023, coincidiendo con la Solheim Cup, es el Campeonato de Europa Senior Femenino por equipos. Creemos que es un evento que se adapta perfectamente al espíritu y filosofía de La Zagaleta.